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租房知识 2020.02.18

建设房地产长效机制要强化金融监管

探索构建我国房地产长效机制是一个循序渐进的过程,有必要进一步强化金融监管,将房地产市场划分为保障性住房市场和改善型住房市场。根据两类市场主体具有的差异化定位和需求,制定并实施有助于长效机制建设的精准化金融政策。

??2017年12月,中共中央政治局召开会议,分析研究2018年经济工作,会议指出,着力抓好重点工作,其中提到,“要加快住房制度改革和长效机制建设”。数据表明,近十年的房价上涨与宽松货币政策下的流动性过剩呈现明显的正相关性,房地产价格在金融市场的推波助澜下极易产生高杠杆,价格泡沫与日俱增,因此,防控房地产泡沫的风险是降低金融风险的关键内容之一。在2017年7月召开的第五次全国金融工作会议中,习近平明确指出,“强化监管,提高防范化解金融风险能力,要以强化金融监管为重点,以防范系统性金融风险为底线”。从我国金融市场发展历程来看,房地产市场始终与金融发展如影随形。金融监管也就理所应当地成为房地产长效机制的必要前提和根本保证。因此,本文认为要正确认识和加强金融监管对房地产市场发展的重要作用,完善监管体制与预防金融风险,在深化金融体制改革中积极探索构建房地产长效运行机制。

??一、房地产长效机制的主要内涵和基本取向

??2017年10月10日国家统计局局长宁吉喆在发布会上透露,“房地产长效机制正在紧锣密鼓制定,会适时出台”。这一消息立刻引发社会各界对房地产市场的广泛关注。虽然我国学者关于房地产长效机制的解读和未来楼市走势的判断尚未统一,但可以肯定的是,长效机制已经距离我们越来越近。那么,究竟什么是长效机制?2014年3月出台的《国家新型城镇化规划》中,官方首次系统性阐述“长效机制”,包括:调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策,共同构建房地产调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划,确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应,完善住房用地供应机制,保障性住房用地应保尽保,优先安排政策性商品住房用地,合理增加普通商品住房用地,严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策,支持合理自住需求,抑制投机投资需求。依法规范市场秩序,健全法律法规体系,加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联,推进部门信息共享。所以从目前来看,长效机制将推动房地产市场进入平稳运行期,成为我国新常态下经济稳定发展的基石。

??从最初的限制购买、限制贷款到限制价格、限制销售,全国各个主要城市均已执行了“四限”措施。截至2017年12月30日,我国已经有近60个城市实施房地产市场政策调控,以北京市房地产市场的调控政策为例,调控呈现明显的“从需求端到供给端,从短期调控到长效机制”的演变路径。那么,未来房地产长效机制的基本取向如何呢?总体来看,即达成“金融市场有监管,保障住房有保证,改善市场有需求”的长效机制。

??二、房地产长效机制与金融监管紧密相关

??2016年12月16日闭幕的中央经济工作会议,对中国房地产市场的发展属性作出了明确定位,即“房子是用来住的,不是用来炒的”。习近平在十九大报告中再次强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这一通俗化语言表达的背后却有着丰富的理论内涵,从理论上说,房地产同时具有资本品与消费品的双重属性,而且消费品属性应当远大于资本品属性。然而,由于缺乏政策制定的短期性和市场行为的同质性,过去很长一段时间内住房都被视作投机炒作与赚钱谋利的工具。因此,“房子是用来住的,不是用来炒的”实际上强调的是住房的消费品属性,是立足于基本国情和房地产政策实践教训对房地产市场长期发展方向的科学再定位。

??在各类金融风险之中,银行发放的夹层融资危害性尤其严重。近年来房地产市场价格飞升的最主要原因就是由于监管漏洞的存在,大量违规资本从各领域涌入房地产市场,造成金融风险的积聚。这些监管漏洞与金融风险,不但会对房地产市场本身造成危害,而且对整体经济的平衡协调,对全社会的稳定和谐也产生了极大的负面影响。因此,房地产长效机制的构建成为房地产市场稳定可持续发展的长期制度保障,也成为化解金融风险的切实有效途径。

??三、强化金融监管,加强房地产长效机制制度基础建设

??为促进我国房地产市场平稳健康发展,需要加强对房地产金融行业的监管并根据自身发展规律制定出一套科学、合理的房地产金融监管制度,严格遵守监管标准开展监管工作,为建设房地产长效机制提供坚实的制度基础。

??第一,完善商业银行房地产贷款监督管理体系。为了适应全面建设房地产长效机制的新要求,一方面要严格控制房地产贷款的增长速度,降低房地产贷款在金融资产中的比例,在“去杠杆”的过程中深化供给侧结构性改革。对于首套刚需住房可以适量增加贷款数额,并对符合要求的购房者给予**利率政策,满足其住房需求。对于投机购房主体,则坚决不予贷款;另一方面,要建立房地产贷款风险控制机制,以谨慎原则降低商业银行不良贷款发生的可能性。全面提高银行业贷款的信息化程度,使用互联建立一个从银监会到总行、从总行到支行的房地产贷款业务监控系统。

??第二,建立宏观审慎监管机制,逆周期调节房地产市场金融结构。在宏观货币政策的制定和实施方面要充分考虑房地产周期性波动和政策时滞性的影响,在房地产的繁荣期和调整期应分别推出紧缩或宽松性的货币政策,以降低宏观审慎政策对房地产业的影响幅度,防范由商业银行贷款累积的系统性金融风险。在市场的周期波动中,央行应在房地产经济发展的繁荣时期适当上调商业银行贷款利率和拨备,以应对房地产行业调整期房地产价格下降所带来的不良贷款增加和其他金融损失。

??第三,推动金融监管体系法制建设。我国金融业正处于由分业经营向混业经营改革的过渡阶段,应通过立法规定混业经营的金融监管模式,改变我国目前分散监管、重复监管和监管程序混乱的现状。在具体实施方面,可以设立明确的法规条例提高“一行三会”之间的信息披露程度,如中央银行应定期向证监会、银监会、保监会通报已经实行的货币政策,三大监管机构应定期报告市场违规案例、风险评估报告等。立法限定房地产市场的资金来源渠道,谨防股市、债市等违规资本过多进入房地产市场。

??四、分类实施金融政策,建设房地产长效机制

??探索构建我国房地产长效机制是一个循序渐进的过程,有必要进一步在强化金融监管的基础上,将房地产市场划分为保障性住房市场和改善型住房市场。根据两类市场主体具有的差异化定位和需求,制定并实施有助于长效机制建设的精准化金融政策。

??第一,保障性住房市场方面,应当在建立多层次、多元化的保障性住房市场进程中有效优化和调节房地产金融的风险结构。从经济学理论上看,保障性住房市场所具有的公共品属性使其一方面在理论层面成为正确处理市场和政府关系的关键课题,另一方面在实践层面也构成发展与完善我国社会保障体系的重要组成部分。从理论上看,居住权自古至今都是构成人类发展过程中基本权利的重要体现,更是反映社会和谐稳定的重要内容,人人都应当享有正当的居住权,正所谓“安居”才能“乐业”,特别是对于那些中低收入阶层,从各个国家的住房发展实践来看,通过加快保障房体系的建设是使其获得居住权的重要途径之一。因此,保障性住房所具有的公共产品属性决定其融资方法和销售模式应与商品房有所区别。首先,加强保障性住房市场顶层设计的科学性和合理性,正确处理好市场和政府的关系,政府在保障性住房供给方面应当更多地积极发挥作用,如荷兰和新加坡的保障性住房市场,政府在规划实施、资金使用以及运营管理等各个环节发挥着主导作用

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,美国则表现为以市场供给为主,政府支持为辅,政府通过完善市场机制促进银行、证券等金融机构与资本市场以及政府相关部门的合作,政府主要发挥引导、协调和监管等作用。其次,充分调动社会各类资本的积极性共同发展保障性住房市场,单靠政府财政难以满足保障房市场资金需求,特别在当前我国城镇化快速推进阶段,资金缺口问题尤为突出,可以通过规范引导各类社会资本以多元化的方式参与到保障性住房市场当中,拓宽市场资金来源,提高资金使用效率,分散和降低金融风险,同时制定与之相协调的金融政策,既保证保障性市场资金来源的稳定性和持续性,又可成为控制房地产“影子银行”规模的有效路径,有助于改善房地产金融体系,调整房地产供需结构。

??第二,改善型住房市场方面,积极推动住房租赁体系建设满足改善型住房需求,精准化实施限购限售政策防止投机炒房行为,共同满足改善型住房需求。一方面,理性引导房屋需求者区分“有房住”和“有住房”的概念,探索以“租购同权”为突破口,推进“租售并举”的有效路径,在满足改善型需求的同时抑制房价过快上涨。各级政府可通过建立住房租赁管理中心,以市场为主导对房屋租赁进行定价,同时给予租房者以财政补贴和税收**政策,根据改善型住房需求的自身特点提供相应的专业化租赁服务,建立住房租赁市场发展的长效机制;另一方面,实施能满足改善型住房者需求的精准化限购限售政策,严控投机炒房行为,恢复改善型住房的消费品属性。随着我国房地产长效机制的建立,政府必须科学合理地确立和实施限制交易政策,鼓励居民通过辛勤劳动获取资金改善其家庭住房环境,对于真正因为投机型需求过多而导致房价上涨的城市实施精准限购和限售。建立完善的住房信息联、不动产登记等制度,以准确掌握我国各城市住房供需状况,更为科学、精准地制定调控政策。此外,还应研究和制定有利于建设房地产长效机制的其他相关配套政策措施,最大程度地降低限购限售政策对市场产生的负面影响。

??综上所述,在经济发展新常态背景下,必须以有效的金融监管作为制度基础,根据自身发展规律,积极构建一整套科学、合理的房地产长效机制,使房地产市场更好地适应经济发展新常态的内在要求,对于保障我国居民基本居住权益,维持我国宏观经济长期稳定,促进经济社会和谐发展,全面建成小康社会具有至关重要的意义和作用。

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