p40房产公司将死去这不是小组赛而是淘汰

租房资讯 2020.02.21

40%房产公司将死去 这不是小组赛而是淘汰赛

房地产抓紧去库存化吧,不然就死了

我最近很少谈住宅,因为我觉得住宅已经没有什么好谈的了。中国的人均住宅面积已经超过了日本与韩国,中国住宅的刚性需求时代已经结束了。

有人说,房地产进入了白银时代,意思是,到处是黄金的时代过去了,但还有白银可捡呀。我觉得这是自欺欺人,哪有白银呀?刚性时代一结束,就意味着过剩。在过剩时代,玩的是残酷的生死游戏:适应时代转型的,活下来了,不适应的,就去死吧!

这样说似乎有点落井下石

p40房产公司将死去这不是小组赛而是淘汰

,不地道。但你要听真话还是假话?想听假话,就相信什么白银时代,想听真话,那就是根据全球国际产业转型规律,从刚需时代进入到过剩时代,只有大概40%左右的企业能够实现转型,不死一大批,转型是不可能完成的。

所以,我说40%要死,还是保守数据。看看当年家电行业,消费品行业,从刚需到过剩,死掉了多少?各省的电视机厂、冰箱厂、基本没有了吧?

有人说你这是恐吓,好吧,我们讲点事实与数据

中国房地产情况有多严重?恶梦才刚开始

我们先看看数据吧,2012年以来,房地产待售面积每隔12个月都以至少1亿平方米的幅度增加。从最近三年的数据中可以看到,中国的房地产的库存每年都在增加,2012年待售面积与销售面积之比是25%左右,2015上升到54%,增加一倍。

再看下图,待售面积的绝对值增长到了历史最高值,达到4亿万方,待售面积与上年度销售面积之比在2015年4月末也达到了历史峰值。

这个数据到底有多严重呢?好吧,我作个形象比喻,还记得08年金融危机吗?那年恒大差点就死掉了,现在的形势就如同当年,大家看看下面的图,08年销售增长率是首次成负数,现在的情况与那时完全相同,从2014年年底开始,住宅的销售增长率是负数。

这种悲惨的局面,就连一向看好房地产的中央政府也看不下去了。他们知道不告诉你们真相,情况可能更恐怖。今年4月30日召开的中共中央政治局会议,在讲当前经济形势和经济工作时,明确指出“要盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制”。5月25日《人民》刊发文章《五问中国经济:权威人士谈当前经济形势》作出进一步阐释,认为“楼市正面临痛苦的去库存化阶段,有效消化房地产市场库存是一个现实问题,既关系到启动需求,又关系到化解风险”。

看到了吗?是化解风险,因为我们都知道,房地产的风险,就是地方债务风险,就是国家经济安全的风险。

去库存化:这不是小组赛,这是淘汰赛

大家都看过世界杯,世界杯的小组赛打得很和气,这场打不好,还有下一场,过去的中国房地产竞争,就是世界杯的小组赛。不管碰到什么大部分,大部分企业都活下去了。

但今天的房地产市场情况发生了很大变化,我们还是数据为证吧,在过去,房地产玩是的期房模式,但从去年开始,现房远大于期房。做房地产的人都知道,房地产本质上是个金融游戏。

期房模式的本质,是以消费者的钱来做周转,当期房模式完结进入现房,就意味着,企业的资金全部被压在库存房子中了,更可怕的是,政府早就知道房地产行业不行了,于是命令银行只收不贷,成心要整死一批房企。有些房地产公司不懂宏观政策,以为借高利贷就可以渡过难关,殊不知,这完全是个大陷阱,一进去就出不来了!

不信你环顾左右,有多少同伴死了?他们并非死于没钱,而是死于库存!inventory is a killer

所以,我说,房地产市场的今天,不再是什么白银市场,完全是一场生死市场。今天的竞争不再是小组比赛了,完全是淘汰赛,这一场打不好,就没有下一场,否则淘汰40%以上的企业如何完成?

淘汰赛的打法,与小组赛是不一样的,淘汰赛的打法,就是一定要赢,要把对手PK下去。所以,机会是有的,在任何时候,市场的需求都是存在的,但需求变了,需求减小了,这种时候最重要的是抢市场,把属于对手的市场份额抢过来,把属于别人活命的机会抢过去,因为客户就那么多,需求就那么大,别人活,你就死了!

这就是我对今天若干房地产公司的建议,少谈什么未来,也少谈什么战略,先把库存化现金化,把资产证券化。库存现金化了,你就有钱,有钱就可以活命,而资产证券化了,你就容易转身,转身就可以有机会发展。

现金比利润重要,这是做企业最基本的道理,忘记这一道理的企业基本都死了。

别打广告了,学会玩互联+

早在十年前我在为万科做战略规划时,万科有人就告诉我,当年每个看房者的平均营销成本差不多是2000元,这还只是看房者,不是购房人,那还是刚需时代。

十年过去了,特别是现在进入过剩时代,我相信,每个看房者的平均营销成本一定大幅提升了吧?遗憾的是,时代变了,市场变了,客户变了,房地产的营销策略还是没有改变。

今天在现金非常紧张的时候,在借着高利贷的时候,N多房地产公司还是在砸钱比售楼处的豪华,比电视报纸广告的奢侈大气,要知道,现在是互联时代呀,消费者谁还在意你的豪华售楼处?谁在看报纸电视?

所以,房地产赖以生存的绝招“集客预售”就失效了,因为集客的成本太高了,而且今天的消费者不再是刚需,他们知道房子不会再“日光”了,于是越来越理性地精打细算,于是房子更卖不动了。

聪明的房地产公司早就明白了这个道理,他们知道不再把钱花到漫无边际的广告上,更不把希望寄托在经纪公司上,他们向互联公司学习,顺时而变,把所有的钱花到消费者身上,比如万科,比如远洋。

更重要的是,象众筹这样一些方式,房地产公司拿出的是库存的房子而不是现金,这对于本来就现金缺乏,而库存满满的房地产公司来说,这是多好的事?

有人也许会问,如果只是众筹这么简单,那为什么这么多的房地产公司不采用呢?

结论是,众筹作为一种取代广告的互联营销方式,不是简单粗暴,自上而下地 “广而告之”,而是一种自下而上的“粉丝经济”。这种方式,不仅绝大多数的房地产公司不会,就是传统的广告营销公司也玩不转,因为时代变了

我是中国最早一批研究与实践互联消费众筹与股权众筹的实践者之一,我出了两本书:《电商战略之电商2.0》《指间上的生意:移动电商3.0》,

我提出的互联营销的新4P理论,是今天N多众筹与众创的理论依据之一.大家从图中可以看到,在互联上的众筹中,你不要再讲楼盘如何如何了,因为老大不是你的楼盘,而是消费者的兴趣,爱好与价值观,以及他们的生活方式,如果你连他们的兴趣都引不起,就别说什么众筹了。

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